Marché des appartements à Chennevières-sur-Marne : des marchés distincts selon les quartiers

Votre appartement se situe dans l'un de ces quartiers ? Les prix varient selon le secteur. Pour connaître la valeur précise de votre bien selon les dernières ventes réelles de votre quartier :

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 Les Coteaux : Le premium Cannavérois

• Prix/m² médian : 4 321 € : le plus élevé de la commune
• Prix médian global : 259 000 €
• 2020–2025 : Pic 2022 : 5 009 €/m² : sommet historique
• 2025 : 4 196 €/m² : retour à l'équilibre

Les Coteaux constituent le segment le plus valorisé du marché Cannavérois des appartements. Avec un prix au m² médian de 4 321 €/m² sur l'ensemble de la période, ce quartier s'impose devant le Centre-Ville, confirmant l'attrait durable pour ce secteur.

Le pic de 2022 a été particulièrement marqué ici, avec un prix au m² médian atteignant 5 009 €/m², le niveau le plus haut enregistré dans toute la commune. 
La correction qui a suivi reste maîtrisée : en 2025, le prix au m² médian se stabilise à 
4 196 €/m², soit un recul limité par rapport au sommet. Ce quartier bénéficie d'une demande structurellement solide de la part d'acheteurs recherchant un cadre de vie qualitatif.

• 2020 : 13 ventes | Prix médian : 285 000 € | 4 120 €/m²
• 2021 : 16 ventes | Prix médian : 217 500 € | 4 488 €/m²
• 2022 : 14 ventes | Prix médian : 302 500 € | 5 009 €/m² ▲ pic
• 2023 : 15 ventes | Prix médian : 250 000 € | 4 045 €/m²
• 2024 : 9 ventes | Prix médian : 256 000 € | 4 304 €/m²
• 2025 : 18 ventes | Prix médian : 264 750 € | 4 196 €/m²

Centre-Ville / Château : Le marché le plus profond

• 159 ventes : 2e marché le plus actif
• 4 182 €/m² : Prix/m² médian (2020–2025)
• 236 500 € : Prix médian 2025 (niveau record)
• +13 % : Résistance à la crise (2022 → 2025)

Le Centre-Ville / Château est le marché de référence de Chennevières-sur-Marne. Comme son nom l'indique, il concentre les principaux atouts du quotidien : proximité des écoles (groupes scolaires, collège Molière), commerces de proximité, mairie, et desserte optimale par les lignes de bus (208, 308, 437, 438) permettant de rejoindre le RER A à La Varenne-Chennevières pour Paris en une vingtaine de minutes. Avec 159 ventes sur la période, c'est le deuxième quartier le plus actif après le Moulin, et surtout le seul à avoir vu son prix médian progresser de 2022 à 2025. Une performance remarquable dans un contexte de hausse des taux.

En 2025, le prix médian du Centre-Ville atteint 236 500 €, son plus haut niveau depuis 2020. Le prix au m² se stabilise à 3 966 €/m² après un léger tassement post-2021. Ce secteur bénéficie d'une demande diversifiée : primo-accédants attirés par les petites surfaces (médiane 55 m²) et investisseurs sensibles à la liquidité du secteur et à la proximité des commerces et transports.

• 2020 : 25 ventes | Prix médian 180 000 € | 4 457 €/m²
• 2021 : 30 ventes | Prix médian 229 448 € | 4 347 €/m² ▲ pic volume
• 2022 : 33 ventes | Prix médian 210 000 € | 4 013 €/m²
• 2023 : 19 ventes | Prix médian 212 000 € | 4 141 €/m²
• 2024 : 24 ventes | Prix médian 215 925 € | 3 819 €/m²
• 2025 : 28 ventes | Prix médian 236 500 € | 3 966 €/m² ▲ prix record

Le Fort / La Maillarde : Le secteur recherché

• 71 ventes : Prix/m² médian : 4 180 €/m² | Surface médiane : 60 m²
• 4 180 €/m² : Prix/m² médian (2020–2025)
• 236 000 € : Prix médian global (2e prix médian de la commune)
• 4 319 €/m² : Prix/m² 2025 (rebond après 2023)
• 17 ventes : Volume 2025 (retour en force)

Le Fort / La Maillarde est limitrophe du Centre-Ville et en partage naturellement les avantages : proximité des écoles, des commerces, bonne desserte en transports, tout en proposant un cadre plus résidentiel, verdoyant et calme. Le parc boisé de 8 hectares du château des Rets, classé du XVIIIe siècle, borde le secteur et renforce son caractère préservé. Ce quartier affiche le deuxième prix médian absolu de la commune avec 236 000 € sur l'ensemble de la période, à égalité de prix au m² avec le Centre-Ville (4 180 €/m²). Sa volatilité plus marquée, le prix au m² a oscillé entre 
3 526 €/m² en 2023 et 4 811 €/m² en 2020 s'explique par la diversité du parc immobilier de ce secteur.

Le retour en force de 2025 est notable : 17 ventes, le meilleur volume depuis 2021 avec un prix au m² médian remontant à 4 319 €/m², porté par des acheteurs à la recherche de qualité de vie à prix raisonnable.

• 2020 : 9 ventes | Prix médian 226 900 € | 4 811 €/m² ▲
• 2021 : 19 ventes | Prix médian 245 000 € | 3 972 €/m²
• 2022 : 7 ventes | Prix médian 265 000 € | 3 713 €/m²
• 2023 : 13 ventes | Prix médian 250 665 € | 3 526 €/m²
• 2024 : 6 ventes | Prix médian 262 500 € | 4 231 €/m²
• 2025 : 17 ventes | Prix médian 210 000 € | 4 319 €/m²

Paris-Chennevières : Le quartier intermédiaire

• 61 ventes — Prix/m² médian : 3 688 €/m² | Surface médiane : 59 m²
• 3 688 €/m² — Prix/m² médian (2020–2025)
• 193 600 € — Prix médian global (2020–2025)
• -27 % — Correction du prix/m² (2021 → 2025)
• 13 ventes — Volume 2025 (reprise nette)

Paris-Chennevières occupe une position intermédiaire dans la hiérarchie Cannavéroise avec un prix au m² médian de 3 688 €/m². Ce secteur a été l'un des plus impactés par le choc des taux : son prix au m² médian a chuté de 3 676 €/m² en 2021 à seulement 2 900 €/m² en 2024 la correction la plus sévère de la commune.

La reprise de 2025 est encourageante avec 13 ventes enregistrées, mais le prix au m² reste à 2 945 €/m², encore loin du pic. Ce quartier représente une opportunité potentielle pour les acheteurs qui anticipent une convergence progressive vers les niveaux des secteurs voisins mieux valorisés.

• 2020 — 11 ventes | Prix médian 193 000 € | 4 036 €/m²
• 2021 — 18 ventes | Prix médian 241 950 € | 3 676 €/m² ▲ pic volume
• 2022 — 8 ventes | Prix médian 205 600 € | 3 966 €/m²
• 2023 — 7 ventes | Prix médian 203 650 € | 3 854 €/m²
• 2024 — 4 ventes | Prix médian 170 000 € | 2 900 €/m² ▼ creux
• 2025 — 13 ventes | Prix médian 185 000 € | 2 945 €/m²

Le Moulin : Le moteur du marché Cannavérois

• 276 ventes : 37 % du marché total | Prix/m² médian : 3 142 €/m² | Surface médiane : 61 m²
• 3 142 €/m² : Prix/m² médian (2020–2025)
• 175 000 € : Prix médian global (le plus accessible hors Hauts)
• 59 ventes : Volume 2025 (record sur 6 ans)

Le Moulin est sans conteste le quartier moteur du marché immobilier Cannavérois. Avec 276 transactions sur la période, il représente à lui seul 37 % du volume total des ventes d'appartements analysées. Son accessibilité, prix médian à 175 000 € et prix au m² à 3 142 €/m² en fait le secteur de prédilection des primo-accédants et des investisseurs.

2025 est une année exceptionnelle pour ce quartier : 59 ventes enregistrées, soit le volume le plus élevé de toute la période étudiée, dépassant même le pic de 2021
(58 ventes). Un signal fort de la robustesse de la demande sur ce secteur, malgré une légère érosion du prix au m² qui s'établit à 3 003 €/m² en 2025 contre 3 448 €/m² au pic de 2022.

• 2020 : 43 ventes | Prix médian 173 000 € | 3 115 €/m²
• 2021 : 58 ventes | Prix médian 181 050 € | 3 194 €/m²
• 2022 : 39 ventes | Prix médian 188 000 € | 3 448 €/m² ▲ prix
• 2023 : 40 ventes | Prix médian 179 035 € | 2 928 €/m²
• 2024 : 37 ventes | Prix médian 179 000 € | 3 038 €/m²
• 2025 : 59 ventes | Prix médian 163 963 € | 3 003 €/m² ▲ volume record

Hauts de Chennevières & Les Bordes : Le ticket d'entrée de la commune

• 98 ventes : Prix/m² médian : 2 530 €/m² | Surface médiane : 65 m²
• 2 530 €/m² : Prix/m² médian (le plus bas de la commune)
• -41 % : Écart de prix au m² vs Les Coteaux
• 65 m² : Surface médiane (la plus grande de la commune)
• 175 000 € : Prix médian global (2020–2025)

Les Hauts de Chennevières et les Bordes constituent le marché le plus accessible de la commune, avec un prix au m² médian de 2 530 €/m² sur la période soit 41 % en dessous des Coteaux. Ce secteur offre paradoxalement les surfaces médianes les plus généreuses (65 m²) pour le ticket d'entrée le plus bas. 
Comme Paris-Chennevières, il est plus éloigné du centre et de ses écoles, mais bénéficie de deux atouts propres : la proximité du centre commercial Pince-Vent le principal pôle commercial de la commune avec une offre étendue et la présence à proximité du lycée Samuel de Champlain, ce qui en fait un secteur particulièrement adapté aux familles avec des enfants en âge du lycée.

Le marché y a suivi une trajectoire classique : légère hausse jusqu'au pic 2022 
(2 741 €/m²) puis correction, avec un creux à 2 326 €/m² en 2024. La stabilisation de 2025 à 2 538 €/m² confirme que le plancher est atteint. Pour les acquéreurs cherchant à maximiser les m² pour leur budget, ce secteur représente une opportunité que les données confirment.

• 2020 — 16 ventes | Prix médian 158 288 € | 2 500 €/m²
• 2021 — 24 ventes | Prix médian 182 875 € | 2 518 €/m²
• 2022 — 15 ventes | Prix médian 185 000 € | 2 741 €/m² ▲ pic
• 2023 — 19 ventes | Prix médian 175 000 € | 2 606 €/m²
• 2024 — 11 ventes | Prix médian 160 000 € | 2 326 €/m² ▼ creux
• 2025 — 13 ventes | Prix médian 165 000 € | 2 538 €/m²

Le marché en temps réel : stock actuel et signaux de vente rapide

⚠ Note méthodologique

Les données ci-dessous proviennent d'un outil d'analyse des annonces immobilières en ligne (Yanport), et non des registres notariaux officiels (DVF). Les annonces expirées en moins de 3 mois n'ont pas été officiellement confirmées comme vendues. Les prix indiqués sont des prix de commercialisation, ils ne tiennent pas compte des éventuelles négociations. À prendre comme signal indicatif : autour de ces niveaux de prix et dans ces délais, les biens ont en principe trouvé preneur.

Le stock actuel : 215 appartements en vente

Au 4 mai 2026, 215 appartements sont en vente sur la commune (après dédoublonnage). Le prix médian affiché est de 222 000 €, soit +28 % au-dessus du prix médian DVF 2025 (174 000 €) un écart révélateur du décalage persistant entre ambitions des vendeurs et réalité du marché.

Le 3 pièces domine le stock avec 93 annonces sur 215. Son prix affiché médian 
(269 000 €) est très supérieur au prix médian DVF des 3 pièces (187 000 €) un écart de 82 000 € qui illustre la marge de négociation potentielle sur ce segment. Côté DPE, les étiquettes énergivores E, F et G représentent 30 % du stock, un paramètre à surveiller avec les futures obligations de rénovation.

Les appartements qui partent vite : 159 biens expirés en moins de 3 mois

Entre janvier 2025 et mai 2026, 159 annonces d'appartements ont expiré en moins de 92 jours. Ces biens constituent l'indicateur le plus fiable du niveau de prix auquel le marché est opérationnel. Rappel : les prix ci-dessous sont des prix d'annonce, les négociations pouvant conduire à un prix de vente inférieur. Ces chiffres donnent néanmoins une indication solide : autour de ces niveaux, les biens ont en principe trouvé preneur.

• 159 biens expirés en moins de 3 mois
• 227 000 € : Prix médian d'annonce (prix d'affichage indicatif)
• 16 jours : Délai médian de vente (3× plus rapide que les maisons)

Le marché des appartements est nettement plus réactif que celui des maisons : 
le délai médian de 16 jours contre 44 jours pour les maisons illustre la liquidité supérieure de ce segment. 68 biens sur 159 ont expiré en moins d'une semaine. Les studios et 2 pièces partent le plus vite (4 à 5 jours médians), tandis que les 4 et 5 pièces nécessitent davantage de temps (29 à 55 jours).

Ce que révèle le croisement des trois sources

L'écart entre le prix affiché du stock actuel (222 000 €) et le prix médian des biens partis en moins de 3 mois (227 000 €) est faible ce qui suggère que le stock actuel est globalement correctement positionné pour le marché des appartements Cannavérois, contrairement au marché des maisons où cet écart était de 71 000 €.

Le véritable décalage à surveiller reste celui entre les prix affichés (222 000 €) et les prix notariaux réels 2025 (174 000 €). Il traduit une surreprésentation des grands appartements dans le stock actif et une résistance des vendeurs à intégrer pleinement la correction post-2022.

L'impact des taux sur le marché des appartements Cannavérois

Le marché des appartements à Chennevières n'a pas échappé au choc monétaire de 2022-2023, mais sa correction plus modérée que celle des maisons 
(-10,8 % vs -17,5 %) s'explique par des tickets d'entrée plus accessibles, moins exposés à la hausse des mensualités. Pour l'illustrer concrètement, prenons l'exemple d'un acheteur qui finance un 3 pièces à 190 000 € avec 10 % d'apport, soit un emprunt de 171 000 € sur 20 ans profil type du marché du Moulin ou de 
Paris-Chennevières :

• 2021 plancher historique | Taux : 1,06 % | Mensualité : 794 €/mois | Coût total intérêts : 19 560 € | Référence
• Fin 2022 | Taux : 2,35 % | Mensualité : 893 €/mois | Coût total intérêts : 43 320 € | +99 €/mois vs 2021
• Fin 2023 — pic | Taux : 4,15 % | Mensualité : 1 078 €/mois | Coût total intérêts : 87 720 € | +284 €/mois vs 2021
• Début 2025 point bas | Taux : 3,07 % | Mensualité : 953 €/mois | Coût total intérêts : 57 720 € | +159 €/mois vs 2021
• Mai 2026 légère remontée | Taux : 3,33 % | Mensualité : 976 €/mois | Coût total intérêts : 63 840 € | +182 €/mois vs 2021

L'impact des taux sur les appartements, bien que réel, reste deux fois moins violent que sur les maisons : +284 €/mois au pic pour un 3 pièces, contre +596 €/mois pour une maison à 400 000 €. C'est précisément ce qui explique la meilleure résistance du segment appartement à la correction des volumes et des prix.

Taux en mai 2026 : attention à la légère remontée

Contrairement à ce que l'on aurait pu espérer début 2025, les taux ont légèrement remonté depuis mi-2025. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées est passé de 3,07 % au 2e trimestre 2025 à 3,22 % au 1er trimestre 2026. En mai 2026, le taux moyen sur 20 ans s'établit à environ 3,30-3,33 % selon les courtiers, sous l'effet d'une OAT 10 ans tendue à 3,70-3,80 %.

Les perspectives 2026 anticipent une fourchette de 3,30 % à 3,50 % un niveau qui reste bien inférieur au pic de 4,15 % de fin 2023, mais qui efface une partie des gains obtenus lors de la détente de 2024. Pour un acheteur Cannavérois, sécuriser son financement rapidement plutôt qu'attendre une hypothétique nouvelle baisse apparaît comme la stratégie la plus prudente.

Conclusion : choisir son quartier, c'est choisir son marché

L'analyse des 750 ventes notariales sur six quartiers de Chennevières-sur-Marne confirme une réalité que tout acquéreur ou vendeur doit intégrer : il n'existe pas un marché des appartements à Chennevières, mais six marchés distincts, avec des dynamiques, des niveaux de prix et des profils d'acheteurs spécifiques.

Pour un vendeur, l'enjeu est de positionner son bien en référence aux transactions réelles de son propre quartier et non à une moyenne communale qui efface des écarts pouvant atteindre 70 % au m². Pour un acheteur, la connaissance de cette géographie des prix permet d'optimiser son budget et d'identifier les secteurs encore sous-valorisés par rapport à leur potentiel.

En 2026, le marché est en reprise. Le volume remonte, les taux reflue progressivement, et les prix semblent avoir trouvé leur plancher dans la plupart des secteurs.
C'est dans ces fenêtres de normalisation que se font les meilleures acquisitions.

À noter enfin : le projet Altival, voie réservée aux bus traversant Chennevières-sur-Marne vers la future gare du Grand Paris Express (ligne 15) à Bry-Villiers-Champigny, représente une amélioration structurelle des transports à moyen terme, un facteur de valorisation durable du patrimoine immobilier Cannavérois.

Vous souhaitez vendre votre appartement à Chennevières-sur-Marne ? Notre connaissance du marché immobilier nous permet de vous proposer une estimation réaliste ainsi qu'une stratégie de vente sur-mesure, adaptée à la réalité de votre secteur.

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Sources : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — Ministère de l'Économie et des Finances. Analyse des annonces : logiciel d'analyse du marché immobilier en ligne (Yanport). Données à titre informatif, ne constituent pas un conseil en investissement.