Dès le 1er janvier 2026, un nouveau mode de calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) entrera en vigueur. Entre rééquilibrage en faveur de l’électricité et sortie massive du statut de « passoire thermique », cette réforme est une opportunité historique pour des millions de propriétaires en France. Analyse d’une mutation profonde du parc immobilier national.
Par Matthieu Azincourt et Wendy Gonçalves, conseillers en immobilier iad France à Saint-Maur-des-Fossés. Temps de lecture : 5 minutes
Le paysage immobilier Français s’apprête à connaître une secousse réglementaire majeure. Après les ajustements de juillet 2024 pour les petites surfaces, le Gouvernement muscle son dispositif : au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité (énergie primaire) sera abaissé de 2,3 à 1,9. Un changement technique en apparence, mais dont les répercussions sur la « valeur verte » des biens immobiliers seront immédiates et massives à l'échelle nationale.
Le « pari électrique » : 50 % des logements reclassés
L’objectif affiché par le ministère de l’Économie et de la Transition écologique est clair : décarboner le parc de logements en favorisant le chauffage électrique au détriment du gaz et du fioul. Pour les propriétaires de maisons individuelles et d'appartements des années 60-70, souvent équipés de radiateurs électriques et jusqu'ici pénalisés par le mode de calcul, cette nouvelle donne change tout.
Selon les données de l’ADEME et de l’Observatoire DPE-Audit, on estime que 50 % des logements chauffés à l’électricité verront leur note s’améliorer. Concrètement, un appartement classé E aujourd’hui pourrait basculer en D, voire en C, sans qu'aucun travail de rénovation n'ait été effectué.
Focus Marché : La situation à Saint-Maur-des-Fossés au 30 décembre 2025
À ce jour, l'analyse du marché local révèle une opportunité stratégique pour les vendeurs. On dénombre actuellement 227 annonces en ligne sur la commune présentant un DPE classé F ou G. Ce stock de "passoires thermiques" se répartit ainsi :
102 maisons individuelles (souvent pénalisées par leur surface de déperdition) ;
125 appartements.
Pour ces 227 propriétaires, la réforme de 2026 pourrait transformer un passif réglementaire en un actif attractif, en remontant mécaniquement l'étiquette énergétique du bien.
850 000 passoires énergétiques requalifiées : l'impact sur les transactions
Au niveau national, ce sont environ 850 000 logements qui devraient sortir du statut de « passoire énergétique ». À Saint-Maur-des-Fossés, cette réforme est une bouffée d’oxygène pour le parc locatif. Rappelons que le calendrier de la Loi Climat et Résilience reste strict :
1er janvier 2025 : Interdiction de louer les logements classés G.
1er janvier 2028 : Interdiction de louer les logements classés F.
L’ajustement du coefficient à 1,9 permet ainsi à de nombreux biens de redevenir éligibles à la location durable, évitant ainsi une décote trop brutale lors d’une mise en vente.
Saint-Maur-des-Fossés : Une expertise locale indispensable
À Saint-Maur-des-Fossés, ville réputée pour son cadre de vie exceptionnel et ses huit quartiers de caractère (La Varenne, Le Parc, Adamville...), la performance énergétique est devenue le premier critère de négociation.
« Nous observons une vigilance accrue des acquéreurs sur le montant des factures énergétiques », explique-t-on au sein de notre réseau. « L’arrivée du nouveau DPE en 2026 redonne de la valeur à des biens qui étaient injustement pénalisés, notamment les maisons de ville et les appartements familiaux des bords de Marne. »
Propriétaires : Anticipez la valeur de votre bien en 2026
Le nouveau DPE va modifier la perception de votre patrimoine, mais il n'est qu'une composante de la valeur réelle de votre bien. Emplacement, potentiel d'agrandissement, cachet de l'ancien ou standing du récent : chaque détail compte.
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Conclusion
La réforme du DPE 2026 marque un tournant vers une « souveraineté électrique » du logement français. Entre contraintes réglementaires et opportunités de revalorisation, le marché de Saint-Maur-des-Fossés entre dans une nouvelle ère. Plus que jamais, la performance énergétique n'est plus une simple étiquette, mais le cœur battant de la valeur immobilière.
À propos des auteurs
Matthieu Azincourt et Wendy Gonçalves sont des experts reconnus du marché immobilier de Saint-Maur-des-Fossés (94100). Spécialisés dans l’accompagnement stratégique des propriétaires saint-mauriens, ils interviennent sur l’ensemble des huit quartiers de la ville, de La Varenne-Saint-Hilaire au quartier Adamville, en passant par Le Parc et Champignol.
Forts d'une analyse quotidienne des données locales (DPE, prix au m², urbanisme), ils s'attachent à transformer les évolutions réglementaires en opportunités pour leurs clients. Leur approche combine expertise technique et connaissance pointue du patrimoine immobilier spécifique aux Bords de Marne.
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